Lần đầu mua nhà, nhiều thứ phải tìm hiểu, lại ở nước ngoài, lạ nước lạ cái, cũng khá oải. Mua bán xong xuôi lại đến chuyển nhà, dọn nhà, làm các loại thủ tục giấy tờ…
Gần đây mới hơi hòm hòm gọi là tạm ổn. Có thời gian ngồi tổng kết lại một chút.

Quá trình mua nhà từ khi tìm kiếm thông tin, xem nhà, ký hợp đồng,… nói ra chi tiết thì sẽ rất dài dòng. Mình chỉ xin tóm lược những khâu chính nhất, kèm vào đó là một vài kinh nghiệm đúc rút được từ mỗi giai đoạn.

Mục lục

I. Lên kế hoạch mua nhà

1. Chuẩn bị tài chính

Để mua nhà việc đầu tiên cần làm là chuẩn bị tài chính (tiền).
Tuy nhiên ta không cần có đủ 100% số tiền giá trị căn nhà trước khi mua mà chỉ cần chuẩn bị trước vài chục %, số còn lại có thể vay ngân hàng.
Ở Nhật, nếu mua nhà để ở (khác với để cho thuê), ngân hàng sẽ đồng ý cho bạn vay trả dần lâu nhất là 35 năm với lãi suất thấp (từ 0.5% → 5%/năm tuỳ gói, cái này tuỳ mỗi ngân hàng mỗi khác, các bạn tự tìm hiểu thêm) thế nên tội gì không vay.

Việc ngân hàng đồng ý cho bạn vay bao nhiêu tiền sẽ phụ thuộc vào việc ngân hàng đó đánh giá độ tin tưởng của bạn cao hay thấp.

Độ tin tưởng của bạn được quyết định dựa trên những yếu tố nào?

Theo mình Google và hỏi han qua công ty bất động sản thì nếu là người nước ngoài những yếu tố sau đây sẽ quyết định chính:

  • Đã sống ở Nhật bao lâu? Có thẻ vĩnh trú hay chưa?
  • Đi làm được bao lâu? Thu nhập bao nhiêu, có ổn định hay không? Công ty đang làm độ tin tưởng thế nào?
  • Bao nhiêu tuổi? (từ đó tính ra bạn còn làm việc được bao nhiêu năm nữa)
  • Cấu tạo gia đình (người phụ thuộc, người phải phụng dưỡng)
  • Có đang mang khoản nợ nào không (nợ ngân hàng, nợ mua xe, nợ thẻ credit,…), có tiền sử trả nợ quá hạn không?
  • Có đóng thuế đầy đủ hay không? (thường sẽ phải nộp cho ngân hàng giấy chứng nhận đóng thuế trong 1 hoặc 3 năm gần nhất)
  • Có bao nhiêu tiền tiết kiệm? (nhiều ngân hàng yêu cầu cho xem sổ tiết kiệm)

Nếu đã có thẻ vĩnh trú, sẽ dễ dàng hơn rất nhiều vì bạn có thể apply vay ở hầu hết tất cả các ngân hàng, sau đó chọn ngân hàng nào chi phí thấp nhất. Các ngân hàng nhỏ như Rakuten, SBI… thường lãi suất rất rẻ.

Nếu chưa có thẻ vĩnh trú (như mình), hiện nay chỉ có 2 Mega Bank đồng ý cho vay là SMBC và MUFJ. Mình có thử apply cả 2 ngân hàng này và chọn SMBC vì điều kiện họ đưa ra dễ thở hơn.

Được vay ngân hàng được bao nhiêu, cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?

Để tìm được nhà hợp lý, cần đánh giá được với status hiện tại của bạn, ngân hàng sẽ đồng ý cho bạn vay khoảng bao nhiêu tiền.

Bạn có thể vào trang này, nhập thu nhập năm của bạn vào (nếu đã lập gia đình 2 vợ chồng cùng đi làm thì nhập tổng thu nhập vợ chồng), trang web sẽ tính ra con số ước chừng bạn có thể được vay.

Tuy nhiên thường với người nước ngoài chưa có vĩnh trú, dù số tiền vay có ít hơn khả năng của bạn, ngân hàng cũng sẽ không cho bạn vay toàn bộ 100% mà chỉ 70-90%. Điều đó có nghĩa bạn sẽ phải chuẩn bị số tiền tương ứng 10-30% giá trị nhà.

2. Tham khảo giá cả thị trường nhà đất

Cách đơn giản nhất là ta xem trên các trang web tổng hợp như Suumo, Home’s.

Trước khi chính thức bắt đầu tìm nhà, nên thi thoảng vào các trang này để nắm được giá chung khu vực mình muốn tìm nhà, từ đó ước chừng được số tiền cần có để mua được nhà như ý.

II.Chính thức tìm nhà

1. Tìm công ty bất động sản

Nếu ai đã có kinh nghiệm đi thuê nhà chắc sẽ không lạ gì với các công ty bất động sản (bđs) ở Nhật. Công ty bđs sẽ giúp ta tìm kiếm, đứng ra trung gian giới thiệu, đàm phán, liên hệ, làm thủ tục hợp đồng,…

Về khả năng tìm nhà mình thấy các công ty đều tương tự nhau, và thường không khác mấy việc ta tự vào xem ở các trang web tổng hợp như nói ở phần trên. Có chăng là nhiều cty họ có thêm thông tin một vài nhà chưa public.

Điểm cần chú ý ở đây là phí môi giới.
Sau khi làm thủ tục mua thành công thường người mua sẽ phải trả phí môi giới là 3% tổng giá trị nhà + 6 man + thuế (8%), tức là nếu nhà 6000 man thì phí là hơn 180 man.

Tuy nhiên phí này không phải là bắt buộc và để cạnh tranh nhiều công ty giảm phí hoặc miễn phí (chỉ thu phí từ người bán). Vì vậy để tiết kiệm nên chọn cty thu phí thấp nhất hoặc miễn phí càng tốt (cái này có thể xem trên website công ty đó hoặc hỏi ngay khi gặp).

Sau khi gặp kha khá các công ty bđs khác nhau, mình đã chọn làm việc với 1 công ty bđs miễn phí giới thiệu để tiết kiệm chi phí. Website của công ty đó ở đây. Ai quan tâm có thể liên hệ với công ty qua phần お問合せ ở trang web, hoặc gửi địa chỉ email cho mình (comment xuống phía dưới hoặc nhắn trực tiếp cho mình qua facebook), mình sẽ bảo họ liên lạc lại.

Nhiều công ty bđs lớn thường chém gió là dùng công ty họ thì ngân hàng sẽ dễ cho vay tiền hơn, điều đó thường là không đúng sự thật. Được vay tiền hay không hoàn toàn là do độ tin tưởng hồ sơ của bạn.

2. Apply thử vay tiền ngân hàng

Thường để chắc ăn, công ty bđs sẽ hướng dẫn bạn chọn đại 1 nhà nào đó tầm tiền phù hợp rồi apply thử vay tiền ngân hàng.
Thủ tục apply công ty bđs sẽ hướng dẫn bạn nên mình không đi sâu.

Nếu ngân hàng đồng ý cho bạn vay tiền rồi họ sẽ cho bạn 1 giấy thông báo, có giấy này rồi sau nếu bạn muốn đổi mua nhà khác cùng tầm tiền thì chỉ cần trao đổi lại đơn giản với phía ngân hàng là OK.

3. Đàm phán để giảm giá nhà

Khi đã ưng một nhà nào và quyết định mua, ta sẽ thông qua công ty bđs để liên lạc với người bán.
Nội dung liên lạc sẽ bao gồm:
- Giá muốn mua.
- Số tiền muốn đặt cọc (thường là 100 man).
- Ngày muốn làm hợp đồng.

Giá muốn mua có thể là giá rao bán, có thể thấp hơn, tuỳ ta quyết định.
Người bán sẽ nhìn vào con số này để quyết định có đồng ý hay không.

Theo kinh nghiệm từ công ty bđs thì nhà dễ đàm phán giảm giá thường là:
- Nhà mới: đã xây hoàn thiện mà chưa bán được, càng lâu càng dễ giảm giá (vì để lâu quá 1 năm sẽ bị coi là nhà cũ).
- Nhà cũ: đã đăng thông tin bán lâu mà chưa bán được.

Việc có được giảm giá hay không nhiều khi cũng tuỳ vào hoàn cảnh, tâm lý người bán nên cũng khó nói.

III. Làm thủ tục mua nhà

Sau khi đàm phán giá cả OK, khâu còn lại là làm thủ tục mua nhà.

1. Ký hợp đồng, đặt cọc

Hợp đồng sẽ được ký tại văn phòng của công ty bđs, có mặt 3 bên: người bán, người mua, và bđs.
Để ký cọt, ta cần chuẩn bị con dấu đã đăng ký chính thức (cái này mang con dấu ra đăng ký với Kuyakusho hoặc Shiyakusho nơi mình sống).

Trong hợp đồng, ngoài các điểm chung về quyền sở hữu, tình trạng nhà, bảo hành… (cái này mỗi nhà mỗi khác) cần chú ý thêm về điều khoản nếu người bán gặp vấn đề trong việc vay tiền ngân hàng (ngân hàng không cho vay) thì sẽ được rút lại tiền đặt cọc. Đề phòng chút vẫn hơn.

2. Làm thủ tục vay tiền chính thức, chuyển tiền cho người bán

Bước cuối cùng chỉ còn là nhận tiền vay từ phía ngân hàng và chuyển cho người bán, sau đó nhận chìa khoá để vào nhà.
Thủ tục chuyển tiền sẽ thường được thực hiện ở ngân hàng, ngay sau khi nhận được tiền vay từ ngân hàng.

3. Người bán dẫn đi coi nhà

Bước này gọi là 立会い, người bán sẽ dẫn ta đi xem nhà chính thức (các lần trước đều là bđs dẫn đi). Bước này có thể diễn ra trước khi chuyển tiền (nếu nhà đã xây dựng xong).

Đây là bước cuối cùng trước khi nhận bàn giao nhà nên nếu phát hiện xứt xát, hỏng hóc ở đâu thì trong buổi này cần nói ngay để bên bán họ sửa lại. Trong buổi này cũng nên mang theo thiết bị đo đạc, bản vẽ… để tính toán xem đồ đạc nào để đâu, cần mua mới đồ gì, kích cỡ bao nhiêu thì chuẩn bị luôn.
Nhà ở Nhật cầu thang thường hẹp, cần chú ý đo kích thước để không bị tình trạng mua xong đồ mang không mang được lên tầng 2 nhé (nhất là các đồ to, cồng kềnh như tủ lạnh, máy giặt…).

IV. Dọn sang nhà mới

Tuy đây là khâu cuối cùng thực hiện sau khi mua nhà, tuy nhiên với những ai đang ở nhà thuê như mình, thì cần chuẩn bị cho khâu này từ khá sớm.

Thường với hợp đồng thuê nhà, trước khi chấm dứt cần báo trước ít nhất 1 tháng.
Vì thế plan dọn nhà cần hoàn thành muộn nhất là 1 tháng trước khi dọn nhà.
Cái này ai đã từng dọn nhà 1 lần chắc đều rành, mình xin bỏ qua.

Tiếp theo là mua sắm đồ đạc cho nhà mới. Nếu là nhà mới xây, thiết bị trong nhà sẽ hầu như không có gì. Để dọn vào nhà có thể ở được ngay, ta có thể tính toán mua, thuê lắp đặt trước các thiết bị như: đèn các phòng, rèm cửa, điều hoà, antenna, camera chống trộm…